Dolenni cysylltiedig
- Digartrefedd
- Addasu ac atgyweirio tai
- Cofrestr tai
- Cynllun Lesio Cymru
- Rheoli plâu
- Y Gyfrifiannell Amser Aros
Eiddo gwag
Gall eiddo gwag gael ei ddefnyddio eto wrth ei rentu, ei werthu, neu ei werthu mewn ocsiwn, neu gyda’r perchnogion eu hunain yn symud yno i fyw.
Eiddo preswyl sector preifat sydd wedi bod yn wag am chwe mis neu fwy yw eiddo gwag.
Nid yw pob adeilad yn cyd-fynd â’r diffinaid hwn, ond maent yn rhan o hyd o’r strategaeth i leihau eiddo gwag a chynyddu argaeledd tai. Maent yn cynnwys:
- eglwysi
- capeli
- eiddo di-breswyl arall y gellir ei drawsnewid yn llety preswyl fel eiddo masnachol
Mae llawer o resymau pam gall eiddo fod yn wag ac mae rhai o’r rhesymau mwyaf cyffredin wedi’u nodi isod:
- eiddo sy’n aros am newid perchnogaeth
- does gan y perchnogion ddim gwybodaeth am yr opsiynau sydd ar gael ar gyfer gwneud defnydd o’r eiddo unwaith eto
- yr eiddo wedi cael ei adael yn wag am fod y perchennog wedi symud i ofal preswyl
- oedi neu anghydfod wrth weinyddu'r ystâd pan mae'r perchennog wedi marw
- problemau ymddangosiadol gyda rhentu'r eiddo
- perchennog yn aros am gynnydd pellach yn y farchnad cyn gwerthu
- gall costau adnewyddu fod yn uwch mewn eiddo hŷn sydd wedi bod yn wag yn y tymor hir
- nid yw’r perchnogion yn ymwybodol eu bod yn berchen ar eiddo neu maent yn byw yn rhywle arall
Grantiau
Mae dau fath o Grant Cartrefi Gwag ar gael ym Mhen-y-bont ar Ogwr.
- Grant Cartrefi Eiddo Gwag
- Grant Cartrefi mewn Trefi
Bwriad y ddau gynllun grant yma yw dod ag ail fywyd i eiddo gwag, a chynyddu nifer y cartrefi rhent fforddiadwy y mae eu gwir angen ledled y fwrdeistref sirol.
Ar hyn o bryd mae’r cyngor yn helpu i ddod ag eiddo gwag yn ôl trwy gymorth benthyciad.
Dychwelwch yr holl ffurflenni wedi'u cwblhau at:
Cyfeiriad: Y Strategaeth Dai, Cyngor Bwrdeistref Sirol Pen-y-bont ar Ogwr, Swyddfeydd Dinesig, Stryd yr Angel, Pen-y-bont ar Ogwr, CF31 4WB
Cyfeiriad ebost: emptypropertyassistance@bridgend.gov.uk
Dychwelwch yr holl ffurflenni wedi'u cwblhau at:
Cyfeiriad: Y Strategaeth Dai, Cyngor Bwrdeistref Sirol Pen-y-bont ar Ogwr, Swyddfeydd Dinesig, Stryd yr Angel, Pen-y-bont ar Ogwr, CF31 4WB
Cyfeiriad ebost: emptypropertyassistance@bridgend.gov.uk
Gostyngiad TAW i eiddo gwag
Efallai y byddwch yn gymwys i gael gostyngiad TAW os yw’r eiddo:
- wedi bod yn wag yn ystod y ddwy flynedd yn syth cyn i’r gwaith gychwyn, ac
- am gael ei ddefnyddio at ddiben preswyl yn unig
Os bydd angen, gallwn ysgrifennu llythyr swyddogol i’r datblygwr neu berchennog yr eiddo i gadarnhau pa mor hir mae’r eiddo wedi bod yn wag.
Dyma eu tystiolaeth os bydd CThEM angen gwirio. Os ydych am i hwn gael ei yrru atoch, cysylltwch â’r Cydlynydd Eiddo Gwag:
Does dim amheuaeth bod eiddo gwag yn ased sy’n wynebu risg gynyddol.
Mae’n bosib bod perchnogion eiddo gwag yn colli arian pan mae ganddynt ased a ddylai fod yn creu arian.
Gall bod yn berchennog ar eiddo gwag greu problemau fel y canlynol:
- premiymau yswiriant uwch neu gwmnïau’n gwrthod rhoi yswiriant
- taliadau treth gyngor parhaus heb gyfraddau gostyngiad ar gael
- risg o sgwatwyr a ffïoedd cyfreithiol i gael gwared arnynt
- dim incwm rhent
- dadfeilio tra mae’n wag
- mwy o risg o fandaliaeth
- mwy o risg o dân
- costau bordio’r adeilad
- costau diogelwch parhaus
- cwynion cyson gan gymdogion
Gall yr awdurdod lleol roi help a chyngor i chi os ydych chi’n berchen ar eiddo gwag. Mae amrywiaeth o opsiynau ar gael i chi i sicrhau’r potensial gorau o’r eiddo. Mae hyn yn cynnwys gwybodaeth am gymorth ariannol ac opsiynau gwerthu neu rentu.
Gall prynu eiddo gwag fod yn ystyriaeth sy’n peri pryder i rai pobl. Fodd bynnag, gall fod yn gyfle gwych i ailddatblygu eiddo a’i rentu neu ei werthu’n ddiweddarach am elw.
Mae adnewyddu eiddo gwag yn sicrhau nifer o fanteision i’r gymuned leol hefyd, gan gynnwys y canlynol:
- mwy o dai ar gael ar gyfer pobl sydd ar restr aros y cyngor, sy’n lleihau nifer y bobl sydd angen tai
- bydd fandaliaeth, troseddu ac ofn troseddu yn y gymuned yn lleihau
- llai o eiddo peryglus neu hyll sy’n peri risg i’r gymuned
- bydd yr ardal yn dod yn fwy atyniadol gan gynyddu masnach i fusnesau lleol a chodi prisiau a gwerthiant tai
Yn amlach na pheidio, bydd eiddo gwag angen dipyn o waith er mwyn gallu ei ddefnyddio eto. Mae’n bwysig bod gennych ddigon o gyllid i gwblhau’r gwaith cyn prynu’r eiddo.
Drwy brynu eiddo gwag, gallwch gael bargen. Fodd bynnag, mae’n bosib y bydd angen llawer o benderfyniad a gweledigaeth i fynd i’r afael â phrosiect sylweddol.
Os oes gennych chi ddiddordeb mewn prynu eiddo gwag, mae’n syniad doeth cysylltu â’r canlynol:
Asiantau Tai
Ceisiwch gysylltu â’ch asiant tai lleol i weld a oes ganddo fanylion am unrhyw eiddo gwag. Efallai nad yw lluniau’r eiddo yma yn ffenestr y siop felly mae’n werth gofyn i gael gwybod beth sydd ar gael.
Tai Ocsiwn
Mae catalogau arwerthiannau’n llefydd da i ddod o hyd i eiddo gwag ar werth hefyd. Gwybodaeth am ddyddiadau a lleoliadau arwerthiannau yn eich ardal leol chi yn y dyfodol.
Cofiwch, er bod gan yr awdurdod lleol wybodaeth am leoliad a pherchnogaeth unrhyw eiddo gwag tymor hir, ni allwn rannu’r wybodaeth hon gydag aelodau’r cyhoedd na sefydliadau eraill.
Dod o hyd i berchennog absennol/anhysbys yw’r cam cyntaf tuag at ailddechrau defnyddio eiddo gwag. Mae’r camau canlynol yn amlinellu’r camau y gallwch eu cymryd er mwyn dod o hyd i enw a lleoliad perchennog.
- Siarad gyda phobl yn y gymuned, e.e. cymdogion neu grwpiau cymunedol, gan fod siawns y byddant yn gwybod rhywbeth am y perchennog.
- Gosod hysbysiad ar ddrws yr eiddo gwag yn dweud yr hoffech gysylltu â’r perchennog.
- Gallech archwilio’r Gofrestrfa Tir. Bydd y wefan yn cynnwys gwybodaeth am bob perchennog pob darn o dir cofrestredig. Dyma ffordd ddefnyddiol o ddod o hyd i enw’r perchennog, ond mae’r cyfeiriad sydd wedi cael ei nodi’n debygol o fod y cyferiaid ar gyfer yr eiddo gwag.
- Pan fyddwch yn gwybod enw’r perchennog, gallwch ddefnyddio nifer o wefannau i gael cymorth i ddod o hyd iddo.
- Os yw perchennog yr eiddo gwag wedi marw a bod anghydfod ynghylch yr ewyllys neu os nad oes etifeddion yn ei hawlio, gall yr eiddo fod ‘mewn limbo’. Mae hyn yn digwydd wrth geisio sefydlu pwy yw’r perchennog newydd a bydd marc cwestiwn ynghylch pwy sy’n gyfrifol am yr eiddo.
Rydym yn cydweithio â pherchnogion eiddo gwag er mwyn dechrau gwneud defnydd ohonynt eto. Fodd bynnag, mae ambell eiddo’n parhau’n wag, mewn cyflwr gwael ac yn niweidiol neu’n niwsans i’r gymuned. Yn yr achosion hyn, mae’n bosib y byddwn yn defnyddio ein pwerau deddfwriaethol i sicrhau bod yr eiddo’n cael ei ddefnyddio unwaith eto.
Gall hyn gynnwys y canlynol:
- gorfodi gwerthiant
- caffael gwirfoddol
- gorchmynion rheoli eiddo gwag
- gorchmynion prynu gorfodol
Bydd eich adroddiad yn cael ei brosesu o fewn 5 diwrnod gwaith. Bydd y tîm tai sector preifat yn ceisio gweithio’n agos gyda pherchennog yr eiddo gwag er mwyn ei annog i wneud defnydd o’r eiddo unwaith eto.
Fodd bynnag, mae’n bwysig nodi nad yw gadael eiddo yn wag yn drosedd ac nid yw’n bosib cymryd camau gorfodi bob amser. Dim ond fel dewis olaf y gellir mynd ati i orfodi, pan mae’r eiddo’n achosi niwsans neu niwed i ardal.
Gwerthu eiddo gwag
Mae gwerthu eiddo gwag yn gyfle proffidiol iawn i’r perchennog. Mae sawl ffordd y gallwch werthu eich eiddo:
- gwerthu drwy asiant tai
- gwerthu mewn arwerthiant
- gwerthu’r eiddo gwag eich hun
Mae gwerthu eiddo gan ddefnyddio asiant tai yn gwneud y broses yn haws gan fod yr asiant yn gyfrifol am y canlynol:
- prisio’r eiddo a’i hysbysebu yn y ffordd orau er mwyn targedu prynwyr addas.
- trefnu ymweliadau â’r eiddo a dangos yr eiddo i ddarpar brynwyr.
- derbyn a thrafod cynigion gan ddarpar brynwyr.
- eich cynghori am unrhyw welliannau y gellid eu gwneud er mwyn sicrhau gwerthiant.
Sut i benderfynu pa asiant tai i’w ddefnyddio
Mae nifer o asiantau tai yn gweithredu yn ardal Pen-y-bont ar Ogwr. Pan fyddwch yn cysylltu ag asiantau tai, dylech sicrhau eu bod yn aelodau o Gymdeithas Genedlaethol yr Asiantau Tai (NAEA).
Gellir cael gwybodaeth am wasanaethau asiantau tai ar wefan Cymdeithas Genedlaethol yr Asiantau Tai.
Y peth doethaf i’w wneud yw cael mwy nag un asiant tai ag enw da i ddod i weld yr eiddo a rhoi pris i chi, yn ogystal â’u barn proffesiynol am ei werthu.
Ffïoedd asiantau tai
Mae ffïoedd asiantau tai yn amrywio. Yn gyffredinol, byddech yn disgwyl talu rhwng 1% a 3% o bris gwerthiant yr eiddo mewn comisiwn am eu gwasanaeth.
Mae gan arwerthiannau gynulleidfa darged sy’n cynnwys datblygwyr, prynwyr arian parod, buddsoddwyr a landlordiaid portffolio. Yn wahanol i werthu trwy asiant tai, ar ôl taro’r morthwyl, mae’r prynwr wedi ymrwymo’n gyfreithiol i gwblhau gwerthiant yr eiddo.
Mae hyn yn cael gwared ar y cymhlethdod o ddarpar brynwr yn tynnu’n ôl o’r gwerthiant. Mae hyn yn gallu digwydd pan fyddwch wedi gwerthu eiddo yn amodol ar gytundeb drwy asiant tai.
Hefyd, mae mantais ychwanegol o gyflymder y gwerthiant wrth werthu mewn arwerthiant. Unwaith y byddwch wedi cytuno ar y gwerthiant, dim ond 20 diwrnod gwaith sydd ei angen ar gyfer cwblhau fel rheol. Gyda chanllaw-brisiau realistig, dyma’r ffordd orau o sicrhau pris gwerthiant da hefyd. Er mai’r arwerthwr fydd yn penderfynu beth fydd y canllaw-bris, mae’n bosib i’r gwerthwr osod isafswm ar gyfer y pris gwerthu.
Pa arwerthwr i’w ddefnyddio
Mae dewis yr arwerthwr cywir yn bwysig. Nid yw ceisio gwerthu eiddo sydd mewn cyflwr gwael mewn arwerthiant sy’n arbenigo mewn eiddo o safon yn syniad da. Mae gwahanol dai arwerthu’n denu grwpiau o wahanol gleientiaid a mae dewis yr un sydd fwyaf tebygol o fod â diddordeb yn eich eiddo chi’n ffordd dda o ddewis.
Mae nifer o arwerthwyr sy’n gwerthu eiddo yn ardal Pen-y-bont ar Ogwr. Mae’r rhan fwyaf o’r arwerthwyr yn gweithredu ledled De Cymru, neu Gymru gyfan, ac maent yn cynnal arwerthiannau bob mis neu bob 3 mis mewn gwahanol leoliadau.
Manylion am ddyddiadau a lleoliadau’r arwerthiannau yn eich ardal leol chi yn y dyfodol.
Ffïoedd
Fel rheol, mae arwerthwyr yn codi rhwng 2% a 3%, a TAW, o’r pris gwerthiant a gall hyn ddibynnu ar isafswm ffï. Mae rhai arwerthwyr yn gofyn am ffï catalog/mynediad ymlaen llaw sydd rhwng £200 a £300 a TAW.
Mae’r gwerthwr yn gyfrifol hefyd am dalu am baratoi pecyn cyfreithiol cyn yr arwerthiant. Gall hyn gostio tua £300 a TAW.
Gall gwerthu eiddo heb ddefnyddio asiant tai fod yn opsiwn rhatach. Bydd angen llawer mwy o ymdrech ar ran y gwerthwr. Er bod arian yn cael ei arbed ar ffïoedd asiant tai, mae’n ofynnol bod gweithiwr cyfreithiol proffesiynol yn cyflawni’r broses gyfreithiol o werthu’r eiddo.
Bydd rhaid i’r eiddo gael ei brisio. Mae’n bosib prisio eiddo mewn nifer o ffyrdd:
- gan syrfëwr proffesiynol fydd yn codi tâl.
- gan asiant tai. Mae asiantau tai’n prisio eiddo yn seiliedig ar bris eiddo tebyg, o’r un maint a math, sy’n gwerthu yn yr ardal.
- drwy amcangyfrif gwerth. Gwnewch waith ymchwil a darganfod beth yw prisiau eiddo tebyg yn yr ardal. Gall hyn roi syniad i chi o werth eich eiddo. Yr unig berygl gyda defnyddio’r dull yma yw, os yw’r gwerth yn anghywir, bydd yn effeithio ar werthiant yr eiddo.
Mae’n bwysig hyrwyddo’r eiddo sydd ar werth yn eang er mwyn sicrhau gwerthiant cyflym a didrafferth. Gallwch farchnata eich eiddo mewn nifer o ffyrdd gan gynnwys gosod hysbyseb mewn papurau newydd a defnyddio arwyddfyrddau ‘ar werth’.
Mae defnyddio’r rhyngrwyd i hysbysebu yn ddull cyffredin. Ceir nifer o wefannau eiddo sy’n barod i farchnata’r eiddo ar eich rhan.
Gosod eiddo gwag
Mae gosod eiddo gwag yn cynnig nifer o fanteision, gan gynnwys y canlynol;
- mae’n galluogi i chi gadw eich eiddo a’i ddefnyddio mewn ffordd fuddiol.
- mae’n rhoi incwm misol i chi.
- mae’n darparu cartref ar gyfer teulu sydd ei angen.
- mae’n codi gwerth yr eiddo.
Fodd bynnag, ni ddylid penderfynu bod yn landlord ar chwarae bach. Mae mwy a mwy o gyfrifoldeb yn cael ei roi i landlordiaid i sicrhau bod yr eiddo’n ddiogel ar gyfer y tenantiaid.
Mae gan bob landlord ddyletswydd i sicrhau ei fod yn gwbl ymwybodol o’i gyfrifoldebau.
Os ydych chi’n ystyried gosod eich eiddo gallwch gysylltu â thîm tai’r sector preifat ar 0300 123 6696. Gallwch drafod y gofynion cyfreithiol ar gyfer gosod eich eiddo.
Mae nifer o ffyrdd o osod a rheoli eich eiddo. Mae’n bwysig eich bod yn ystyried faint o gysylltiad hoffech chi ei gael gyda’r eiddo cyn dewis sut i barhau.
Efallai eich bod eisiau bod yn landlord eich hun. Mae’r gyfraith yn nodi bod hawliau a rhwymedigaethau penodol ynghlwm â bod yn landlord. Mae’n bwysig eich bod yn ymwybodol o’r amodau hyn wrth osod eich eiddo.
Peidiwch â meddwl bod rheoli eiddo yn waith hawdd. Mae’n bwysig eich bod chi’n deall bod dod yn landlord yn gyfle busnes a bod angen ei ystyried yn y cyd-destun yma.
Os nad oes gennych unrhyw brofiad busnes, a dim llawer o amser ar gael, dylech ystyried a yw bod yn landlord yn opsiwn addas.
Mae cyfrifoldebau landlord yn cynnwys y canlynol:
- gwneud yn siŵr bod yr eiddo sy’n cael ei rentu’n ddiogel, heb unrhyw beryglon i iechyd.
- gwneud yn siŵr bod yr holl offer trydan a nwy rydych chi’n eu cyflenwi’n cael eu gosod a’u cynnal a’u cadw’n ddiogel.
- dilyn rheoliadau diogelwch tân.
- darparu Tystysgrif Perfformiad Ynni ar gyfer yr eiddo.
- diogelu blaendal eich tenantiaid mewn cynllun wedi’i gymeradwyo gan y llywodraeth.
- sicrhau eich bod wedi’ch cofrestru a’ch trwyddedu i fod yn landlord.
Os yw bod yn landlord yn swnio fel gormod o waith, efallai yr hoffech chi ystyried cael asiant gosod i reoli’r eiddo ar eich rhan. Mae’n syniad doeth cysylltu â nifer o asiantaethau i drafod eu harferion a’u ffïoedd cyn ymrwymo.
Gall asiant gosod gynnig y gwasanaethau cynlynol:
- eich cynghori ar lefel y rhent
- dod o hyd i denantiaid a gwirio geirda
- casglu rhent a chadw’r arian mewn cyfrif cleient ar wahân
- darparu datganiad misol
- trefnu archwiliadau diogelwch ar gyfleustodau a gwaith cynnal a chadw rheolaidd
- trefnu arolygiadau rheolaidd o’r eiddo
- delio â’r holl waith papur cyfreithiol a gweinyddol rhwng y tenant a’r landlord.
Ceir nifer o asiantau gosod yn ardal Pen-y-bont ar Ogwr a all eich helpu chi i osod a rheoli tenantiaeth rentu breifat. Nid oes gan Gyngor Bwrdeistref Sirol Pen-y-bont ar Ogwr gysylltiad gyda unrhyw asiantau gosod preifat.
Bydd asiantau gosod sydd wedi cofrestru ar gyfer cynllun yn darparu gwasanaeth o safon broffesiynol ar gyfer y landlord a’r tenant. Mae’r cynlluniau hyn yn cynnwys Rhentu Doeth Cymru, y Cynllun Gosod Cymeradwy Cenedlaethol (NALS) neu’r Gymdeithas o Asiantaethau Gosod Preswyl (ARLA).
Mae’n syniad da bob amser gwirio a yw’r asiant gosod wedi cofrestru ar gyfer unrhyw rai o’r cynlluniau hyn a chynlluniau perthnasol eraill. Gwirio a yw asiant wedi’i drwyddedu drwy Rhentu Doeth Cymru a theipio enw’r Asiant.
Mae ffïoedd asiantaethau’n amrywio ond mae’r rhan fwyaf yn codi ffï o 10% i 15% o’r incwm rhentu (a TAW). Fel landlord, chi fydd yn gyfrifol o hyd am yswirio’r adeilad ac atgyweirio a chynnal a chadw.